总 则
    1．0．1我国的《建筑面积计算规则》是在20世纪70年代依据前苏联的做法结合我国的情况制订的，1982年国家经委基本建设办公室(82)经基设字58号印发了《建筑面积计算规则》是对20世纪?0年代制订的《建筑面积计算规则》的修订。1995年建设部发布《全国建筑工程预算工程量计算规则》(土建工程GJDcz一10l一95)，其中含“建筑面积计算规则”(以下简称“原面积计算规则”)。是对1982年的《建筑面积计算规则》的修订。
    一直以来，《建筑面积计算规则》在建筑工程造价管理方面起着重要的作用，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每、平方米预算造价的主要依据，是统计部门汇总发布房屋建筑面积完成情况的基础。目前，建设部和国家质量技术监督局颁发的《房产测量规范》的房产面积计算，以及《住宅设计规范》中有关面积计算，均依据的是《建筑面积计算规则》。随着我国建筑市场发展，建筑的新结构、新材料、新技术、新的施工方法层出不穷，为了解决建筑技术的发展产生的面积计算问题，使建筑面积的计算更加科学合理，完善和统一建筑面积的计算范围和计算方法，对市场发挥更大的作用，因此，对原《建筑面积计算规则》予以修订。考虑到《建筑面积计算规则》的重要作用，此次将修订的《建筑面积计算规则》改为《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称“本规范”)。
    1．0．2本规范的适用范围是新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，包括工业厂房、仓库、公共建筑、居住建筑，农业生产使用的房屋、粮种仓库、地铁车站等的建筑面积的计算。
    3计算建筑面积的规定
    3．0．1本规范规定建筑面积的计算是以勒脚以墙体加厚，不能代表整个外墙结构，因此要扣除勒脚墙体加厚的部分。
    3．0．2单层建筑物应按不同的高度确定其面积的计算。其高度指室内地面标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离。遇有以屋板找坡的平屋顶单层建筑物，其高度指室内地面标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距离。
关于坡屋顶内空间如何计算建筑面积，我们参照了《住宅设计规范》的有关规定，将坡屋顶的建筑按不同净高确定其面积的计算。净高指楼面或地面至上楼板底或吊顶底面之间垂直距离。
    3．0．3多层建筑物的建筑面积计算应按不同的层高分别计算。层高是指上下两层楼面结构标高之间的垂直距离。建筑物最底层的层高，有基础底板的按基础底板上表面结构至上层楼面的结构标高之间的垂直距离；没有基础底板指地面标高至上层楼面结构标高之间的垂直距离，最上一层的层高是其楼面结构标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离，遇有以屋面板找坡的屋面，层高指楼面结构标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距离。
    3．0．4多层建筑坡屋顶内和场馆看台下的空间应视为坡屋顶内的空间，设计加以利用时，应按其净高确定其面积的计算。设计不利用的空间，不应计算建筑面积。
    3．0．5地下室、半下地室应以其外墙上口外边线所围水平面积计算。原计算规则规定按地下室、半地下室上口外墙外围水平面积计算，文字上不甚严密，“上口外墙”容易理解为上一层建筑外墙与地下室墙的中心线不一定完全重叠，多数情况是凸出或凹进地下室外墙中心线。
    3．0．6建于坡地的建筑物吊脚架空层。
    3．0．9本条对原规定进行了修订，并增加了立体车库的面积计算。立体车库、立体仓库、立体书库不规定是否有围护结构，均按是否有结构层，应区分不同；的层高确定建筑面积计算的范围，改变按书架层和货架层计算面积的规定。
    3．0．12本条所称“场馆”实质上是指“场”(如：足球场、网球场等)看台上有永久性顶盖部分。“馆”应是有永久性顶盖和围护结构的，应按单层或多层建筑相关规定计算面积。
    3．0．13如遇建筑物屋顶的楼梯间是坡屋顶，应按坡屋顶的相关条文计算面积。
    3．0．14设有围护结构不垂直于水平而超出底板外沿的建筑物是指向建筑物外倾斜的墙体，若遇有向建筑物内倾斜的墙体，应视为坡屋顶，应按坡屋顶有关条文计算面积。
    3．0．15室内楼梯间的面积计算，应按楼梯依附的建筑物的自然层数计算并在建筑物面积内。遇跃层建筑，其共用的室内楼梯应按自然层计算面积；上下两错层户室共用的室内楼梯，应选上一层的自然层计算面积。
    3．0．16雨篷均以其宽度超过2．10m或不超过2．l0m衡量，超过2．l0m者应按雨篷的结构板水平投影面积的l／2计算。有柱雨篷和无柱雨篷计算应一致。
    3．0．17室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积，上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积。
3．0．18建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。
    3．0．19车棚、货棚、站台、加油站、收费站等的面积计算。由于建筑技术的发展，出现许多新型结构，如柱不再是单纯的直立的柱，而出现正V型柱、倒八型柱等不同类型的柱，给面积计算带来许多争议，为此，我们不以柱来确定面积的计算，而依据顶盖的水平投影面积计算。在车棚、货棚、站台、加油站、收费站内设有有围护结构的管理室、休息室等，另按相关条款计算面积。
    3．0．23本规范所指建筑物内的变形缝是与建筑物相连通的变形缝，即暴露在建筑物内，在建筑物内可以看得见的变形缝。
    3．0．24其他不应计算建筑面积。
    第6款突出墙外的勒脚、附墙柱垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2．l0m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊等均不属于建筑结构，不应计算建筑面积。
    第8款自动扶梯(斜步道滚梯)，除两端固定在楼层板或梁之外。扶梯本身属于设备，为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道(滚道)属于安装在楼板上的设备，不应单独计算建筑面积。

  

古典雅致的中式别墅

根植于我国传统文化和精神情节的中式别墅，是民族精神、艺术精神和人格力量的延伸和外化，建筑风格体现出简洁、随性、雅致而富有历史感和厚重感。随着中式别墅在市场上的迅速走红，其魅力得到越来越多的人的关注和认同。 倾力打造中式别墅，自然和中国古典文化与传统居住理念结合起来，即居住的实用性和人文性结合起来。免不了要想到宋明水墨、粉墙黛瓦、古街、院门、天井、花园竹木等，古朴天然又精雕细琢，营造出一派“疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏”的意境。北京的清华坊和广州的观塘等大型中式楼盘的成功开发，成为中式别墅楼盘开发的范本。 实际上，由于地域的差异，中式别墅在风格体现上也有差别。作为本土中式别墅的首创之作，星雨林·汀湘十里扎根于渗染湖湘文化的古城长沙，既采撷古典江南名居的特色，又兼容楚地建筑的风格，还融入了“湖湘文化”的因子，使自然气候、建筑园林和文化情节紧密融合。因此，长沙的中式风格不仅具有白墙黑瓦、园林艺廊、绿水白沙的外观，还表现了一种“亲山乐水”理念及“诗意栖居”的居住理想，体现出深沉、内敛、刚直、随性、质朴的建筑气质。 汀湘十里以亲水为主题，分望星、咏月、赏莲、采枫、颂橘、怀沙等特色景观，“细雨轻烟笼草树，斜阳曲水绕楼台”式江南情调，花鼓戏楼台、文化长廊等湖湘独具特色的文化品质，吸收传统建筑精髓，结合现代舒适、简洁的居住理念的设计风格，营造出别具韵味的诗意氛围。“土地是有性格的。”当星雨林·汀湘十里开发商创普房地产副总经理贺实颖沉思着对我们说的时候，带给我们物语与人性的融合的思考，也给了我们一个楼盘和一座城市文化的回归的期待。

设计师预测，私家园林将是未来高端家居设计的主流，它将成为城市新贵生活的全新标杆。而享受这种快乐的方式很简单，只要推开家门，你会发现，外面是一片赏心悦目的私家园林景色。

　　图片、案例提供：家庭之星设计师楼 A.S.I国际景观设计公司

　　休闲空间从室内到室外

　　如果蜗居在大大小小的“水泥盒子”里，“一个屋顶、四面墙”的生活就这么日复一日地继续着，即使房子再大，装修再豪华，也会有令人感觉烦闷的一天。但是，倘若室外常有一片生机勃勃的园林景色，这花开完那花开，是否会让你产生走出房间的冲动呢？

　　从室内走向室外，将工作后的休闲空间从屋内扩展至室外花园，这种新的户外生活方式将给人们带来全新的休闲感受。据说在国外，许多人工作之余都最喜欢“泡”在自家的花园里，种种花，剪剪草，或者只是躺在草坪上睡个午觉，五花八门的花园休闲活动比起呆在室内看电视，显然更加丰富多彩。可见，“走出去”是人的本能需求。而一片经过精心设计的私家园林就给你提供了一处休闲养生的室外场所。

　　重视园林塑造甚于居室

　　从阳台到小花园再到私家园林，人们对住宅品质的要求不断地提升。家庭之星设计师楼的设计师黄翔认为，私家园林将是城市新贵的新生活标杆，因为它不仅反映了人们希望“走出去”的愿望，更是那些拥有花园别墅的城市新贵们家居设计理念日趋成熟的表现。

　　目前，有种设计理念认为，室内设计已非家居装修的重点，塑造室外的园林似乎显得更为重要。业内人士介绍，目前广州已有一些高端住宅的业主正大手笔地去打造让人走出家门的室外休闲环境，他们对室外园林的设计要求很高，不仅要求园林的景观自然舒适，更要求园林的设计应具有文化内涵。据了解，这种私家园林的设计新思路在高端家居设计界内引发了一场“革命”，一些高端家装设计公司正在着力拓展私家园林的设计思路，研究如何将室内设计与室外设计更加完美地结合起来，让私家园林更自然地成为家居设计的有机组成部分。

　　个性化园林以舒适为主

　　设计师们普遍认为私家园林是未来高端家居设计的一个值得深入探讨的问题，还有的设计师提出别墅的私家园林应当成为家居的主体构成部分，设计师可以充分运用中外古园林设计的宝贵经验，为业主打造个性化的园林景观。

　　园林景观设计师JJ认为，私家园林的景观设计其实是对现有的元素进行重新安排，一个完美的个性化私家园林既不应当像室内设计那样讲求功能，也不应当成为材料堆砌的仓库，而要以让业主感觉舒适自在为目标。在JJ看来，虽然水和花草树木是经常被用于园林设计的元素，但私家园林的设计却并非有章可循。在设计师与业主的沟通过程中，很有可能迸发出更多超乎想象的设计理念，对私家园林设计有突破性的创造。可以预见，在不久的将来，园林景观设计将被纳入家居设计的重要环节，成为人们家居设计的一个重要话题。

　　解读现实版私家园林

　　关于私家园林的想象可以是多种多样的，然而现实中的私家园林又是怎样的呢？现在就以广州锦绣香江的私家园林设计为例，为大家解读两种不同风格的现实版私家园林。

　　案例一：西欧古典园林

巴洛克式的叠水喷泉

凉亭是这个私家园林的中心

庭院有色彩明快的植物

　　业主是一位德高望重的专家医生，对具有深厚文化沉淀的欧式园林非常向往。设计师运用“加法”的手法，在一片空白的园地上修建了欧式巴洛克风格的亭子、叠水喷泉、小花园等景观，强调了园林的整体设计感，并运用白色大理石、花岗石、原木、文化石、澳洲砂岩等建筑材料，构筑了一个颇具西欧古典风格的私家园林。其中，秉承了一贯巴洛克风格对细节的重视，设计师也采用较多的白色线条来表现园林中的一些细节，并与室内的欧式装饰风格形成呼应关系。

　　案例二：地中海式水景庭院

水、草地、花、树构成了一个室外休闲空间

南地中海式的水景庭院

　　业主林先生对花园设计的基本要求就是在花园里应当有一个可供孩子游玩的游泳池。于是，设计师根据业主的要求，在这个花园后庭的中心位置挖掘了一个具有南欧地中海风格的水景游泳池，并沿着游泳池的四周铺设了一个大型的木栈台。木栈台上摆放了一些室外家具，让这个室外空间成为业主的“户外起居室”。天然的花岗石、原木、文化石等材质与色彩明快的热带植物相互配衬，给人一种开阔畅快的感觉。

户型是住宅产品的核心部分，好的户型总是与合理的功能分区的划分有密切关系。深圳
市房地产住宅市场户型、功能空间历史变迁有三个阶段：
　　
    （1）20世纪90年代初，人们对住宅的认识只是要求有足够的面积，具有基本功能要求
的房间（即厅、卧、厨、卫）即可，对各功能空间的布局、面积均无特定的要求；

　　（2）90年代中期，人们对户内的各功能空间的合理使用要求提高，在100m2以内的两厅
两卫户型布局开始出现，并对公私分区和对交通空间的组织规划要求也日益提高；

　　（3）90年代末期到21世纪初，人们对房型的要求也发生了变化，具体体现在无论是对
小户型和还是大户型（120m2以上）和超大户型（200-300m2）的需求都在增加。

    2004年之前深圳市场户型变化主要有二点：

　　一、户型的面积发生了变化。90年代初以两房一厅，建筑面积60-70m2的住宅为主，现
在以三房二厅在100m2左右的主力户型为主。建筑面积在200-300m2平方米的超大户型的住宅
是目前深圳发展最快的户型。近一两年来小户型（多在中心城区）的开发（面积多在25-
50m2）也在蓬勃发展。

    二、户型内功能房间位置的变化。在20世纪90年代初，户型设计多注重有无功能空间，
如厨、卫、卧是否齐全，并不注重功能分区的相互关系以及房间的利用率。而近几年的户型
设计具有严格的功能分区，包括公私分区、干湿分区、动静分区以及主客分区等；房间的墙
面要足够长（能摆放家俱），户内交通路线要合理组织，使通达更便捷；要达到较好的采光
通风效果，尽可能使户型平面方正，提高实用率。

　　2004年，深圳户型发展除了延续近几年的100m2左右的主力户型外，建筑面积在200-
300m2超大户型的发展似乎更为迅猛。而户型的创新也是本年度的一大亮点，具体体现在
Townhouse、情景洋房、错层、宽house等户型形态及小户型的创新上。

    Townhouse

　　在深圳，自2001年Townhouse发端以来，历经城市山谷、水榭花都、波托菲诺·纯水
岸、熙园等项目的兴起与壮大，到如今的瑞河耶纳、中信红树湾、兰溪谷、万科城，
Townhouse已成为豪宅市场中一个热门的话题。

　　Townhouse一般为2～3层，有独立的庭院和私家车库和私家花园，它的社区容积率很
低，例如，水榭花都容积率为1.4，瑞河耶纳为1.4，国际公馆为1.76，但其Townhouse小
区部分的容积率约为0.6～0.8，这意味着100平米的土地上仅拥有60～80㎡的房产建筑面
积。另外，时下有些Townhouse社区为了赋予更广阔的天地，不惜为每户开辟大量花园面
积，有的甚至是前后两个花园和双车库，例如瑞河耶纳的95套Townhouse中，几乎户户赠送
南北前后花园（花园面积60～179㎡，平均每户赠送88㎡）和双车库。

　　在户型设计上，瑞河纳耶Townhouse就相当有特色。其F2型Townhouse建筑面积230㎡，
五房三厅四卫，附带车库、工人房、前后花园和南北屋顶露台。有双庭设计、半地下车库、
双车位和超大地下储藏间，并设采光天井。它的首层客厅5.6米开间，4.8米层高，直通储藏
间和车库。二层主卧5.6米舒畅开间，步入式观景台、衣帽间。它首创夹层家庭厅设计，风
景餐厅直达花园。顶层是开窗设计，利于采光、通风、透气，顶层南北有双露台，尽享小区
内湖核心景观。

  情景洋房

　　情景洋房也是今年流行的户型，在万科城、瑞河耶纳、中信红树湾等都有极佳的表现。

　　瑞河耶纳崇尚的是法式风情洋房，其6层洋房区位于地段中央四面环水的岛上，其北面
为潺潺流水的小河，南面为开阔的人工湖，其特色定位于岛上洋房。象E1法式风情洋房建筑
面积210平方米，五房三厅三卫，附带书房。三跃式结构，各层分区明确。有电梯、多功能
地下室和南北花园。客厅独立设置，直通花园露台。超大的主卧套间设独立的半开放式书
房、步入式衣帽间和卫生间。房间有阳光家庭厅，餐厅设宽大景轴落地玻璃窗，室外美景
一目了然。

    错层

　　深圳近年来部分住宅户型设计充分利用了错层的空间感，情韵感，给人以耳目一新的感
觉。这一点在中海怡美、碧海名园上表现得尤为突出。

　　被誉为“深圳首个50万平米拉丁风情小镇”的中海怡美山庄，在户型设计方面，推出夹
层户型“Double空间”，......